购房合同无效后是否可获拆迁补偿
发布时间：2015年2月12日
来源: 中国著名拆迁律师 http://zhgchqls.maxlaw.cn/
核心内容：面对拆迁，房屋所有人与房屋使用人谁人有权获得房屋拆迁补偿？在此，房地产小编借由一个案例，为广大读者解释这一问题。
案例：2000年，某外省农民a租赁了北京通州区某村村民甲的宅基地上房屋;2004年，双方协商签订房屋买卖 合同约定，由a支付人民币6.7万购买该租赁房屋，随后a向甲支付了全部购房款，甲向a交付了该房屋;2007年，甲以a并非本村村民，不能购买涉案房屋为由向人民法院提起诉讼，要求法院依法确认甲与a签订的房屋买卖合同无效，并要求a腾退房屋，后法院判决确认该房屋买卖合同无效，但以a不具备腾房条件为由，判决a有权继续在涉案房屋中居住; 2010年， a另购买了其它住房，并将涉案房屋对外出租;同年8月，甲就涉案房屋与某拆迁公司达成拆迁补偿协议，甲获得被拆迁房屋重置价补偿13.9万元、宅基地区位补偿23万元、提起搬家补偿5万元、其他补偿25万元、按照优惠价格购买新建房屋两套。随后甲在涉案房屋的租户搬离后自行拆除了该房屋。
根据本案的情况，相关法律问题如下：
1.a是否有权要求涉案房屋的拆迁补偿?若能，a能获得哪些拆迁补偿?可向法院提出哪些诉讼请求?以谁为被告?
2.若a无权获得拆迁补偿，那a的权利可以获得哪些救济?可向法院提出哪些诉讼请求?以谁为被告?
以案释法：
首先，拆迁补偿是针对被拆迁人而言的，而根据拆迁法律规定，一般只能是房屋的所有人为拆迁人(公有住房的承租人除外)，而具体到本案中，a与甲的房屋买卖合同已被确认无效，a当然无法取得涉案房屋的所有权，既然a不是涉案房屋的所有人，当然无权享受涉案房屋的拆迁补偿款。其次，a与甲之间的买卖合同关系被法院确认无效后，a已只能根据合同法的相关规定，主张财产返还、损害赔偿，根本不可能涉及无效合同项下的标的物拆迁补偿。最后，虽然法院在确认合同无效时，确认了a的居住利益，但该前提是a当时不具备腾房条件，法院出于“构建和谐社会”的考虑作出的变通，而后来a自购了住房，并自行搬离了涉案房屋，其居住利益当然不会受法律保护。
所以，根据以上解析a只能以甲为被告，主张由于无效合同引起的返还财产、损失赔偿，即可以起诉请求判令甲返还a的购房款6.7万元、赔偿a因房屋升值而产生的预期利益(即2004年至2007年期间涉案房屋升值部分)。
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本案的参考法条：
《城市房屋拆迁管理条例》(2001)
第四条 ……本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》
第三条 本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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