重庆首例经济适用房诉讼纠纷宣判
发布时间：2018年1月8日
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重庆首例经济适用房诉讼纠纷宣判
2005年08月03日1321时代信报
购房者在毫不知情的情况下，以商品房的价格买了实际上的经济适用房；而且以后如果要转让房屋，还得补交土地出让金——醒过神儿来的11名业主一纸诉状把地产开发有限公司告上法庭，要求退回多收的房款和大修基金。
日前，重庆首例经济适用房赔偿官司以“购房合同无效”结案。业主认为，他们承担了开发商的过错……
业主突陷产权危机
信报记者周芮实习生李文丹文黄伟图
2005年5月8日，童家桥正街176号翰林景园内，经过五一长假刚刚休假回来的人们正在聊着旅途中的趣事，这座有着园林景观般的住宅小区安详平和。
“购房合同无效，官司输了。”宁春玲等11户小区住户拿着一纸判决走进小区，满脸愁容。刚刚从法院传来的这一消息让他们很震惊：因为买的翰林景园是经济适用房，现在法院认定他们不符合购买条件，所以与开发商签定的购房合同无效。
重庆首例经济适用房官司以这样的结果告终，是他们意料之外的。业主们认为：是我们承担了开发商的过错！
这11户人家从前年开始先后搬进翰林景园。在底楼开着茶馆的陈女士告诉记者，两年前他们一家老小三代人经常坐着专用车来这里看房，当时这里到处都是广告，那些广告号称园林式景观、飞泉瀑布、小桥流水、亭台楼阁、群芳吐艳……网球场、健身中心、游泳池应有尽有，700平方米的文化会所，配有各种商业店面、休闲吧、音乐吧、干洗中心等等，甚至还有广告打出说倾情赠送18平方米以上的空中花园。当时真的是被吸引住了，回家后儿子还告诉他这里“像花园一样”，于是他们决定在这里买房子。
但他们从当时小区的外观和广告宣传上，根本就没看见这是一个“经济型”住宅小区，也没有人告诉他们这是经济适用房。他们知道经济适用房的建筑面积有严格的规定，而当时自己看到的是翰林景园内有150平方米以上的大房子，那样的房子怎么会是经济适用房，他们想也没想过。
于是，他们以当时2000多元的高价，买下此房，兴冲冲地搬了进来。当然，他们也不知道自己其实是不符合这里房屋居住的主体资格的，自然也不知道应该向有关部门出具经济适用房购买证明。
“如果不是媒体的消息，至今我们也还蒙在鼓里。”一位去年初搬进小区的一位姓陈的先生告诉记者。
原来在2004年6月的一天，他偶然从媒体上的一则新闻中得知，自己所住的这个房子原来是经济适用房。而按照政府规定的基准价格为1802元平方米(套内)！他惊呆了。因为同样按照套内面积算，宁春玲当时买房的单价就是2617.71元平方米，其他业主购买的价格也都远远高于政府规定的这一基准价格。而除了价格偏高以外，由于经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象，面向城镇中低收入家庭，限价出售的具有保障性质的政策性商品住房，其价格之所以低，主要原因在于房屋土地性质为划拨土地，并且对转让有诸多限制，比如补交土地出让金等。
翰林景园是经济适用房的消息传开了，他们才意识到自己受了骗。这是他们无法容忍的。
“在我们毫不知情的情况下，以商品房的价格买了实际上的经济适用房。”而以后如果要转让房屋，还得补交土地出让金。于是，11名业主一纸诉状把金霸房地产开发有限公司告上法庭，要求金霸公司退回多收的房款和大修基金。
被告
只接受行政处罚
本案被告方翰林景园开发商金霸公司认为：当初双方在签订合同时就已经明确告知原告该房为经济适用房，而在合同中也载明了土地性质为划拨，业主们同意以商品房的价格购买该房是双方真实意思的表示，符合法律规定。
当时已经被告知该住房是经济适用房？11户业主颇有些摸不着头脑。
其中一位业主程正告诉记者，在他们搬进不久，他们和公司签订的几份合同，都被公司收回，说是办理两证，而这些合同一直都没返回给他们。
在记者采访过程中，他们都否认了当初被告知所购买的是经济适用房的说法，但那些合同上到底写的是什么？于是，11名业主纷纷找到房管部门，要求调出当时的档案。不料，调出的档案更让他们傻了眼：在那些《重庆市商品房买卖合同》的封面上，挤着几个小小的字样，上面清晰地写着“经济适用房”。
这些合同上怎么会印有“经济适用房”的字样？是自己当时填写合同时没有注意到，还是怎么回事？他们极其疑惑，马上找到极个别当初因各种原因还自己保留着合同原件的业主，在他们那里，记者看到了这部分合同封面上并没有印上“经济适用房”的字样。
开发商认为，即使公司用商品房的价格出卖经济适用房的行为违反了规定，也应由政府有关部门对我公司作出行政处理，而大修基金是我公司代房管部门收取，系代收行为，因此原告要求我们退还部分房款和大修基金的诉讼请求没有依据。
原告
被告应担民事责任
原告方律师王元祥认为，在这个案子当中，应该明确政府职能部门、金霸公司、购房者三者之间的法律关系。金霸公司是否遭到行政处罚以及如何处罚是政府职能部门与金霸公司之间的行政法律关系，该关系与原、被告间的民事法律关系是不同的法律关系，应与本案无关。
他认为，购房者是否符合资格并不影响金霸公司退款，金霸公司退款是法律对其欺诈行为的惩罚，按照1997年颁布的《中华人民共和国价格法》规定“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付的部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”
翰林景园的修建已经超过了经济适用房的规定标准，而从金霸公司以前和现在的广告都不能知道其开发的翰林景园一期房是经济适用房，在售房部也没有公开张贴政府指导价的任何文件，金霸公司在销售价格上欺骗了购房者是基本事实，在被欺骗基础上达成的价格不应是业主真实的价格意思表示。
根据《经济适用住房管理办法》规定中可以知道，政府部门已经充分注意到对购买者的审查，并规定了收回骗购经济适用住房的条款，不合格的购买者购买经济适用住房只有在“骗购”的情况下才能以“追回已购住房或按市场价格补足购房款”的方式惩罚购买者，根本谈不上合同无效的问题。
经济适用房业主
面临“产权危机”
因为原告宁春玲未提交由相关行政部门出具的经济适用房准购证明，不能证明其具有购买经济适用房的主体资格；而开发商不审查购房人是否具备购买经济适用住房的主体资格，将经济适用房以商品房价格卖给原告来获取高额的非法利益，其行为违反了《城镇经济适用住房管理办法》和《重庆市经济适用住房管理办法》的规定，违背了国家经济适用房政策的本意，损害了广大中低收入家庭住房困难户的切身利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款损害社会公共利益的合同无效的规定，无效合同的处理结果是退房还款。
目前，这起重庆首起经济适用房的合同诉讼已经告一段落。一审判决下达后，因来自有关方面的压力，在15天的上诉有效期内，原告方已经事实上放弃上诉。不过，让原告们万般疑惑的是，如果他们和开发商之间签订的合同无效了，那他们以商品房价格买来的房子今后还有什么产权保障？购房业主与银行的按揭贷款合同是否仍然有效？家里的装修怎么算？这期间的损失又该怎么算？
据记者了解，目前在重庆，有上万套此类被“错购”的经济适用房(包括单位集资建房，这部分业主基本不具备购买经济适用房的资格)。作为我市首起经济适用房的合同诉讼的本案假如在法理上具有某种示范作用的话，那么，我市这些业主不仅产权难保——难道连居住权也将难保？
其次，资本跟着利润而动。如果合同无效的结果仅仅是退房还款，但随着这几年房价的上涨，开发商现在卖出价格已经高于当时的价格，如果对违法开发商的惩罚远远低于其赚取的利润，那么，以后会不会涌现出一大批铤而走险的开发商？而政府的定价在其中起到的作用又有多大？
目前，国内一些开发商将经济适用房当作商品房卖，从中骗取超额利润已是不可忽视的现象。这种现象的大量产生到底是哪一个环节出了错？据了解，涉及经济适用房管理的主管部门有房管局、建委和物价局。其大致分工是：房管局批土地，建委管项目，物价局审价格。这也只是大概分工，具体到每个项目的操作，如对审批书或意见书都是三方会审，轮流当主持人。虽说是三方联手行动，但有关人士透露，在管理上实则存在真空地带——每个部门都各自打扫门前雪，只要不归自己管，大多是象征性参与一下。因此有人认为，金霸公司之所以敢将经济适用房当作商品房公然销售，是利用政策对购买者审查不严，对开发商疏于监管的漏洞。与此同时，处于信息弱势的消费者，在商家有意隐瞒房屋属性的情况下，我们向消费者公布信息的其他渠道是否完备——这也是有关职能部门不得不严肃思考的一个问题。
信报记者周芮实习生李文丹文黄伟图
