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新房入住纠纷提示 验好房提前防范

发布时间:2017年5月13日 中国著名拆迁律师  
  核心内容:对于新入住的小区来说,新房入住纠纷主要集中在哪些方面?下面,房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。
  1、配套设施纠纷:
  就开发商承诺的配套设施,如水、电、气、热、道路、绿地、停车场、会所、出卖人承诺的其他设施不符合约定、不完善或不及时配套的问题发生纠纷。
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  2、面积纠纷(如套内建筑面积缩水,公摊面积增加):
  双方约定以建筑面积计价,对建筑面积不变,而套内建筑面积、公摊面积增减无约定,套内建筑面积缩水,公摊面积增加,导致发生争议。
  3、装修标准:
  在房屋预售合同中,精装修标准不明确,房地产开发企业由于某些方面的原因,只是模糊承诺高级、高档、进口装修材料,不明确品牌,交付时买受人不认可引起纠纷。
  4、设计变更、规划变更:
  在签订合同之后,开发商擅自变更小区规划、设计,导致小区建筑密度、容积率等指标的变化,影响通风、采光、视觉卫生等居住环境而产生纠纷。
  5、房屋质量纠纷:因房屋主体结构、地基基础、防水、抗震、裂缝等房屋质量问题而产生的纠纷。
  6逾期履行纠纷:
  房地产开发商逾期交付房屋产生的纠纷。
  7、虚假广告:
  开发商卖房时,在广告中夸大其词,如广告中说有多少园林绿地,但园林绿地的产权归谁没说,广告中有很好的会所,而会所的产权归谁没说。小区中有多少车库,但车库是公共所有还是私人所有没有说。等到购房人实际入住才发现,绿地是属于政府的市政设施,会所的所有权归开发商,使用车库要另外交费。由此产生一系列的纠纷。
  8、产权纠纷:
  房屋交付入住后,购房人难以取得房产证。
  新房入住“六步曲”
  第一步: 带好资料 准备收房
  接到开发商的入住通知单,就标志着业主收房的开始。首先应看清发展商约定的收房时间,确定具体收房日期,然后找出购房合同,仔细研究合同中的交楼约定,充分了解哪些费用是发展商必须交付的,而自己的权益有哪些,一旦对方违约又有什么处置方法。
  其次,要准备各种相关收楼材料,主要是申办产权证需要的文件:如购房合同、各期付款的单据(包括发票或用于换发票的收据),还有业主本人的身份证,收楼通知书等,如是按揭购房的,还要带上银行贷款合同。
  第二步:细节问题不放过
  业主欢天喜地睇新居之余,不要忘记一个重要任务:验楼。如果疏忽大意,没有及时发现问题,到入住后才要翻修就费时失事了,所以,消费者在收楼时要额外谨慎,系统地检查新居,并仔细关注一些"细节",如门匙、电器、门、窗户及窗台、露台、墙、地板、天花、厨房、洗手间、水龙头及喉管、电力装置、电话及天线等。业主收楼时,还应带好售楼说明书及买卖合约,核对楼宇内外的材料及设备。为方便验楼,业主亦需带备铅笔、水平尺、软尺、螺丝批、纸张、小电筒、电灯泡、贴纸、电风筒和踏梯等,精量细测,并逐一测试管道设备的功能。
  第三步:切记查看"三书一证一表"
  "三书"是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,"一证"是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,"一表"是指《竣工验收备案表》。
  根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:"房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用"。业主一旦签了有关文件,就视为对楼宇质量的认可,因此,专家提醒,收楼前千万记住要求发展商出示"三书一证一表",确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,你才能签署入住单,收楼,但时下不少发展商交楼时,大多未能出具完整的文件,若买家确实想收楼的,验收过《住宅质量保证书》,有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后,确保具备居住条件的,亦可收楼。
  入住前要交的费用
  在办理新房入住手续时需要交纳多种费用,这是购房者都会遇到的事。然而,到底哪些费用该交,哪些收费不合理,恐怕就不是人人心中有数了。
  入住即交一年物业费看约定
  “交齐第一年的物业费才能拿到房钥匙。”这是许多业主入住时都会遇到的问题。某物业公司的李经理介绍说:“根据规定,物业公司应当按照合同约定或者双方的约定收费,但目前有几种情况让物业公司很无奈。第一,有一定比例的业主是外省市来津购房办理蓝印户口的;第二,有一定比例的业主购房是用于投资的,以上两种情况房屋大都长期空置,如果不预收,今后很难再收到物业费。另外,大多数业主从办理入住手续到实际入住需要半年左右的时间,如果第一次只收取一个月的物业费,之后很长时间都难以实现收费。而物业公司对属于全体业主的共有财产的维护一天也不能停止,如果收不上来,这笔费用需要物业公司筹集资金代业主垫付。”对此,相关部门负责人表示,物业公司将领取房间钥匙与交纳物业费挂钩是没有政策依据的。
  水电有线电视供暖费属代收
  目前,很多小区在业主办理入住手续时收取50吨水费和200度电费,此事引起很多业主的质疑。据了解,此项费用属于物业公司代收费用,而不是其自身的经营性收费。“为让业主办理入住后使用方便,开发商已提前向供电、供水部门代业主缴纳了这部分费用,因此业主在办理入住手续时,物业公司受开发商委托将提前垫付的水、电费收回。”此外,有线电视费以及取暖费也为物业公司代收项目,收缴后交当地有线电视管理部门和供热部门。
  装修履约保证金需协商
  建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定:装修人,或者装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。“目前,很多物业公司出于约束业主装修乱改乱建、杜绝施工队伍野蛮施工以及维护公共设施等方面的考虑,在与业主签订这一协议时,收取一定数额的装修履约保证金。”相关部门负责人表示,“其实,如果物业公司在双方平等协商的基础上,收取一定的装修履约保证金,是有利于维护小区全体业主利益的。对于装修履约保证金的退还,应在装修协议中进行约定,如经查验合格则应按照协议的规定及时退还给业主,如业主出现违约则应按照协议约定执行。”



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