被拆迁人资格认定的有关问题
发布时间：2016年8月21日
来源: 中国著名拆迁律师 http://zhgchqls.maxlaw.cn/
张翔
在拆迁实践中，对于被拆迁人的认定是非常重要的，现依据有关的法律法规的规定，就有关被拆迁人的资格认定问题分析如下：
1．对于被拆除房屋及其附属物的所有权人的认定
对于被拆迁人是被拆除房屋及其附属物的所有权人时如何认定呢？依据《城市房地产管理法》的规定，参照《城市公有房屋管理规定》、《城市私有房屋管理条例》的规定，新建的房屋，应当在规定的期限内到房地产行政主管部门办理产权登记手续；进行交易的房屋，在房屋所有权发生变更时，应当到房屋产权登记主管部门办理产权变更登记手续，总之，房屋及其物的所有权人一般应当持有房地产行政主管机关颁发的房屋产权证或者房屋共有权证。因此，在一般情况下，只要有关的被拆除房屋及其附属物的产权人持有房屋所有权证或者共有权证书时，就可以认定其为该拆迁范围内的被拆迁人。
对于下列几种情况下的产权人应当分别不同情况予以认定：
（1）因析产而引起产权证书标明的房屋的产权不确定时，应当以当事人各方就析产问题订立的书面析产协议为准，各方当事人之间因故未达成书面析产协议的，可以以房地产行政主管机关就析产事宜制作的已经生效的析产调解书或者析产决定书为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书或者裁定书为准，或者以仲裁机构作出的仲裁决定书或者调解书为准 。
（2）因房屋原产权人去世而引起继承事件发生时，应当以被继承人所立遗嘱或者继承人之间的书面继承或者析产协议为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书为准；
（3）因房屋买卖引起原产权变化时，应当以有效的房屋买卖为准，有争议的，应当以人民法院已经发生法律效力的判决书、调解书或者裁定书为准，或者以仲裁机构生效的仲裁决定书、调解书为准；
（4）对于设定抵押权的房屋，抵押权人如果正在依照《中华人民共和国担保法》的规定办理房屋的产权过户登记手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人。
（5）对于其他引起产权证书的变化而使产权不正确的，依据实际情况予以处理。
（6）改建、翻建、扩建或者新建的房屋。其翻建、改建、扩建及新建经城市规划管理部门批准的，但有关的原因，产权人没有在法定的期间向有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。
2．对于被拆除房屋及其附属物代管人的认定
代管，是不动产管理的一项重要制度，一般是指因产权人根据法律规定在客观上不能亲自行使经营管理而委托他人代为管理或者由有关部门指定他人或者有关机构代为管理的一项不动产管理制度。受委托或者指定代为行使不动产管理权的人就是代管人
对于代管人的资格的确定：
（1）委托代管人应当以当事人之间的合法有效的代管委托书或者代管协议来确定。依据我国法律规定，房屋的产权人在不能亲自管理和经营自己的房屋时，可以委托他人（公民）或者有关的部门代为管理这些房屋，在产权人委托代管时，应当向代管人签发有效的代管委托书或者与代管人之间订立代管协议。在实践中，私有房屋的产权人在委托公民代管时，一般采取签发代管委托书的方式来确定代管关系，在委托专业的物业管理公司代管时均采取与物业管理公司签订书面的代管协议来确立双方的代管关系；公有房屋的产权人在委托代管时，一般都采取订立代管协议的方式来确定代管关系，在实践中以专业的物业管理公司接受代管的居多，但是由于在拆迁时，公有房屋的产权人一般都能够与拆迁人就拆迁事宜进行协商，因此，被拆迁人为了自己的利益，一般都会解除与代管人之间的代管关系。
代管人在拆迁中，应当以善良管理人的责任来确定与拆迁人之间的关系。一般情况下，委托代管人应当在得知房屋拆迁的消息后直接将拆迁的事宜通知产权人，由产权人决定与拆迁人之间的关系。
（2）指定代管人一般应当以有关部门的合法有效的代管指定书或者生效的法律文书来确定。在我国的拆迁实践中，指定代管人是最常见的代管。根据我国的法律规定，对房屋的指定代管通常有下列几种情况：○1由国家指定城市房屋管理部门统一管理国家机关、社会团体、企业事业单位、军队等国有房屋的，城市房地产管理部门是代管人。○2由人民法院指定的房管部门或者专业物业管理公司管理的房屋。对于产权人因故不能行使管理权又不能委托他人代管时，为了保障产权人的房屋产权及收益的权利，法律规定了由人民法院或者有关部门指定他人或者专业物业管理代为管理。这些情况包括：在产权人不能行使房屋管理权利而又不能委托他人代管，其他亲属又因代管发生争议时，由人民法院指定代管；产权人被宣告为无民事行为或者限制民事行为能力人时，人民法院可以对其所有的房屋指定代管；未成年人在取得房屋产权后，因代管发生争议，由人民法院指定代管；产权人在被宣告失踪后，人民法院在宣告失踪的同时，应当指定代管人代管其房屋。○3在特殊的情况下产生的房屋代管行为。这些代管主要是在“文革”中产权人不能行使房屋产权权利时，由房管部门代为行使。
（3）无因管理的管理人可以视为代管人。无因管理是指没有法定或者约定的义务，为避免他人的利益受到损失而进行管理和服务的行为。在房屋管理中，无因管理的行为是很少的，但是在一定的情况下也存在。
确认无因管理人，需具备两个条件，首先确认管理人对于该房屋没有法定或者约定的义务，其次确认管理人已经实施了对于房屋管理的行为，这样就可以确认该管理人为无因管理人，对于无因管理人，可以视为代管人，在房屋拆迁时，可以将无因管理人视为被拆迁人。
正是无因管理人的管理行为以没有法定的义务和约定和义务不前提，因此，拆迁人在拆迁时，对于无因管理人是否进行拆迁安置和补偿，应视不同的情况而定，一般情况下，可以对无因管理人以产权人的名义予以安置或者补偿并责成无因管理人安置或者补偿的房屋进行代管，直到产权人出现为止。或者解除管理行为，并依法从产权人财产中支付无因管理人财产所支出的费用。
3．对于被拆除房屋及其附属物的使用人问题
依据1991年3月22日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定，被拆迁人包括被拆除房屋及其附属物的使用人，如何认定被拆除房屋及其附属物的使用人呢？根据我国现行法律和有关的法律的规定，只有合法取得房屋使用权的，才能使用该房屋及其附属物，所以，对于拆除房屋及其附属物的使用人，可以以取得房屋及其附属物的使用权的凭证来确认其作为被拆迁人。
（1）以租赁方式取得房屋使用权的，可以房屋租赁合同来确认承租人及其共居亲属为被拆迁人。在我国，城市房屋使用权绝大多数是以租赁方式取得的，企业事业单位、国家机关在住宅房屋的分配中，在城市房屋制度改革之前，基本上是以租赁方式将房屋分配职工的，单位与职工之间签订了租赁合同，确立房屋租赁关系，产权人作为出租人，职工作为承租人。职工在承租房屋的同时，与其家属共同成为房屋的使用人。此外，国家由房管部门直接管理的公有房屋，基本上是以出租的方式出租给城市居民居住，部分城市私有房屋，由于历史的原因，也基本上延续了过去的租赁关系。总之对于以租赁方式取得住宅房屋使用权，可以租赁合同确立房屋使用人及其共居亲属为被拆迁人。城市非住宅房屋的使用权一般都是以租赁方式取得的，所以可以以租赁合同来确定承租人的房屋使用权，以租赁合同作为认定房屋使用权人为被拆迁人的根据。
（2）以国家划拨或者调拨方式取得房屋使用权的，应当以划拨文件或者调拨文件确定的房屋使用人为被拆迁人。
（3）以其他方式取得房屋使用权的情况的认定：一是以借用方式取得房屋使用权的，可以借用契约或者其他借用凭证认定借用人为被拆迁人；二是以承典方式取得房屋使用权的，以出典人和承典人之间订立的典契为准来确定承典人的房屋使用权，从而确认承典人为被拆迁人；三是以其他合法的合同方式取得房屋使用权的，以合同约定的房屋使用权人为被拆迁人。
以其他合法的合同约定取得房屋使用权的方式很多，在这里就不一一列举了。
被拆迁人资格认定的有关问题
时间：2007-2-11 点击：666
张翔
在拆迁实践中，对于被拆迁人的认定是非常重要的，现依据有关的法律法规的规定，就有关被拆迁人的资格认定问题分析如下：
1．对于被拆除房屋及其附属物的所有权人的认定
对于被拆迁人是被拆除房屋及其附属物的所有权人时如何认定呢？依据《城市房地产管理法》的规定，参照《城市公有房屋管理规定》、《城市私有房屋管理条例》的规定，新建的房屋，应当在规定的期限内到房地产行政主管部门办理产权登记手续；进行交易的房屋，在房屋所有权发生变更时，应当到房屋产权登记主管部门办理产权变更登记手续，总之，房屋及其物的所有权人一般应当持有房地产行政主管机关颁发的房屋产权证或者房屋共有权证。因此，在一般情况下，只要有关的被拆除房屋及其附属物的产权人持有房屋所有权证或者共有权证书时，就可以认定其为该拆迁范围内的被拆迁人。
对于下列几种情况下的产权人应当分别不同情况予以认定：
（1）因析产而引起产权证书标明的房屋的产权不确定时，应当以当事人各方就析产问题订立的书面析产协议为准，各方当事人之间因故未达成书面析产协议的，可以以房地产行政主管机关就析产事宜制作的已经生效的析产调解书或者析产决定书为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书或者裁定书为准，或者以仲裁机构作出的仲裁决定书或者调解书为准 。
（2）因房屋原产权人去世而引起继承事件发生时，应当以被继承人所立遗嘱或者继承人之间的书面继承或者析产协议为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书为准；
（3）因房屋买卖引起原产权变化时，应当以有效的房屋买卖为准，有争议的，应当以人民法院已经发生法律效力的判决书、调解书或者裁定书为准，或者以仲裁机构生效的仲裁决定书、调解书为准；
（4）对于设定抵押权的房屋，抵押权人如果正在依照《中华人民共和国担保法》的规定办理房屋的产权过户登记手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人。
（5）对于其他引起产权证书的变化而使产权不正确的，依据实际情况予以处理。
（6）改建、翻建、扩建或者新建的房屋。其翻建、改建、扩建及新建经城市规划管理部门批准的，但有关的原因，产权人没有在法定的期间向有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。
2．对于被拆除房屋及其附属物代管人的认定
代管，是不动产管理的一项重要制度，一般是指因产权人根据法律规定在客观上不能亲自行使经营管理而委托他人代为管理或者由有关部门指定他人或者有关机构代为管理的一项不动产管理制度。受委托或者指定代为行使不动产管理权的人就是代管人
对于代管人的资格的确定：
（1）委托代管人应当以当事人之间的合法有效的代管委托书或者代管协议来确定。依据我国法律规定，房屋的产权人在不能亲自管理和经营自己的房屋时，可以委托他人（公民）或者有关的部门代为管理这些房屋，在产权人委托代管时，应当向代管人签发有效的代管委托书或者与代管人之间订立代管协议。在实践中，私有房屋的产权人在委托公民代管时，一般采取签发代管委托书的方式来确定代管关系，在委托专业的物业管理公司代管时均采取与物业管理公司签订书面的代管协议来确立双方的代管关系；公有房屋的产权人在委托代管时，一般都采取订立代管协议的方式来确定代管关系，在实践中以专业的物业管理公司接受代管的居多，但是由于在拆迁时，公有房屋的产权人一般都能够与拆迁人就拆迁事宜进行协商，因此，被拆迁人为了自己的利益，一般都会解除与代管人之间的代管关系。
代管人在拆迁中，应当以善良管理人的责任来确定与拆迁人之间的关系。一般情况下，委托代管人应当在得知房屋拆迁的消息后直接将拆迁的事宜通知产权人，由产权人决定与拆迁人之间的关系。
（2）指定代管人一般应当以有关部门的合法有效的代管指定书或者生效的法律文书来确定。在我国的拆迁实践中，指定代管人是最常见的代管。根据我国的法律规定，对房屋的指定代管通常有下列几种情况：○1由国家指定城市房屋管理部门统一管理国家机关、社会团体、企业事业单位、军队等国有房屋的，城市房地产管理部门是代管人。○2由人民法院指定的房管部门或者专业物业管理公司管理的房屋。对于产权人因故不能行使管理权又不能委托他人代管时，为了保障产权人的房屋产权及收益的权利，法律规定了由人民法院或者有关部门指定他人或者专业物业管理代为管理。这些情况包括：在产权人不能行使房屋管理权利而又不能委托他人代管，其他亲属又因代管发生争议时，由人民法院指定代管；产权人被宣告为无民事行为或者限制民事行为能力人时，人民法院可以对其所有的房屋指定代管；未成年人在取得房屋产权后，因代管发生争议，由人民法院指定代管；产权人在被宣告失踪后，人民法院在宣告失踪的同时，应当指定代管人代管其房屋。○3在特殊的情况下产生的房屋代管行为。这些代管主要是在“文革”中产权人不能行使房屋产权权利时，由房管部门代为行使。
（3）无因管理的管理人可以视为代管人。无因管理是指没有法定或者约定的义务，为避免他人的利益受到损失而进行管理和服务的行为。在房屋管理中，无因管理的行为是很少的，但是在一定的情况下也存在。
确认无因管理人，需具备两个条件，首先确认管理人对于该房屋没有法定或者约定的义务，其次确认管理人已经实施了对于房屋管理的行为，这样就可以确认该管理人为无因管理人，对于无因管理人，可以视为代管人，在房屋拆迁时，可以将无因管理人视为被拆迁人。
正是无因管理人的管理行为以没有法定的义务和约定和义务不前提，因此，拆迁人在拆迁时，对于无因管理人是否进行拆迁安置和补偿，应视不同的情况而定，一般情况下，可以对无因管理人以产权人的名义予以安置或者补偿并责成无因管理人安置或者补偿的房屋进行代管，直到产权人出现为止。或者解除管理行为，并依法从产权人财产中支付无因管理人财产所支出的费用。
3．对于被拆除房屋及其附属物的使用人问题
依据1991年3月22日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定，被拆迁人包括被拆除房屋及其附属物的使用人，如何认定被拆除房屋及其附属物的使用人呢？根据我国现行法律和有关的法律的规定，只有合法取得房屋使用权的，才能使用该房屋及其附属物，所以，对于拆除房屋及其附属物的使用人，可以以取得房屋及其附属物的使用权的凭证来确认其作为被拆迁人。
（1）以租赁方式取得房屋使用权的，可以房屋租赁合同来确认承租人及其共居亲属为被拆迁人。在我国，城市房屋使用权绝大多数是以租赁方式取得的，企业事业单位、国家机关在住宅房屋的分配中，在城市房屋制度改革之前，基本上是以租赁方式将房屋分配职工的，单位与职工之间签订了租赁合同，确立房屋租赁关系，产权人作为出租人，职工作为承租人。职工在承租房屋的同时，与其家属共同成为房屋的使用人。此外，国家由房管部门直接管理的公有房屋，基本上是以出租的方式出租给城市居民居住，部分城市私有房屋，由于历史的原因，也基本上延续了过去的租赁关系。总之对于以租赁方式取得住宅房屋使用权，可以租赁合同确立房屋使用人及其共居亲属为被拆迁人。城市非住宅房屋的使用权一般都是以租赁方式取得的，所以可以以租赁合同来确定承租人的房屋使用权，以租赁合同作为认定房屋使用权人为被拆迁人的根据。
（2）以国家划拨或者调拨方式取得房屋使用权的，应当以划拨文件或者调拨文件确定的房屋使用人为被拆迁人。
（3）以其他方式取得房屋使用权的情况的认定：一是以借用方式取得房屋使用权的，可以借用契约或者其他借用凭证认定借用人为被拆迁人；二是以承典方式取得房屋使用权的，以出典人和承典人之间订立的典契为准来确定承典人的房屋使用权，从而确认承典人为被拆迁人；三是以其他合法的合同方式取得房屋使用权的，以合同约定的房屋使用权人为被拆迁人。
以其他合法的合同约定取得房屋使用权的方式很多，在这里就不一一列举了。
